本人为南京房地产的业内人士,卖南京的房子却劝别人别买,实属利人损己,因怕被炒鱿鱼,写本文不敢公开姓名。
观点一:开发商的利润率很低,土地价格占房价比例很高(潜台词:购房人的血汗钱大多让国家以土地出让金的形式收走了)
观点二:开发商的利润率很高,土地价格占房价比例很低(潜台词:购房人的血汗钱大多让开发商赚了)
房地产的投资炒作是一件及其简单的事情,当然比贩卖青菜、鲜鱼也简单不了多少。用不到数理分析,甚至不需要数学分析,本人称其为算术分析。先举一个南京某偏远小区楼盘为例,以下数据以真实楼盘数据为例子,但不能告诉你楼盘的名称,否则偶被炒鱿鱼后也得不到读者的可怜。
分析一:
(1) 土地面积: 1072182平方米
(2) 建筑总面积: 1563947平方米
其中:
(2-1) 住宅面积: 1347659平方米
(2-2) 商业楼面积: 216288平方米
(3) 容积率=(2)/(1)= 1.458658138
(4) 土地价格=(1)×3000元/平方米=3216546000元
(5) 建筑成本=(2)× 1000元/平方米=1563947000元
(6) 成本合计=(4)+(5)= 4780493000元
(7) 单方成本=(6)/(2)= 3056.68元/平方米
(8) 单方建筑成本=(5)/(2)= 1000.00元/平方米
(9) 单方土地价格=(4)/(2)= 2056.68元/平方米
(10) 土地价格占房价比例=(9)/(7)= 67.28%
(11) 住宅销售额=(2-1)×3100元/平方米=4177742900元
(12) 商业楼销售额=(2-2)×4500=973296000元
(13) 销售额合计=(11)+(12)= 5151038900 元
(14) 毛利润=(13)-(6)=370545900 元
(15) 单方建筑面积毛利润=(14)/(2)= 237元/平方米
(16) 毛利润率=(14)/(6)=(15)/(7)= 7.75%
对分析一,特别要注意第(4)项-土地价格的测算是以2005年4月的市场价测算的,即该楼盘的土地使用权在2005年4月需要200万元/亩(3000元/平方米),若分析2005年4月的房地产就应该以2005年4月的土地市价和商品房市价为准测算,就像分析今天的股市行情,不能用五年前的股票价格一样。这样看,开发商的利润率很低,本案例的毛利润率只有7.75%;而土地价格占房价比例很高,本案例占到67.28%(南京的楼盘土地价格占房价比例在70%也是正常的)。从这可以看出,国土部门声称房价的升高不是由地价升高引起的,土地价格占房价比例很低等等的官话都是骗老百姓,当偶没文化,不识数啊?!"房价的升高不是由地价升高引起的"用脚指头想,也知道是这胡扯。水涨船高,自然规律啊!这是开发商的分析方法,像一个穿比基尼的荡妇,掩盖了重点,展现了诱惑!让您觉得开发商和老百姓一样都是在赚些辛苦钱,房价的上涨是政府操纵的,房价上涨的最大的受益者是政府,开发商和老百姓一样都是无奈的受害者。但是……,您是否觉得有点不对劲,开发商的毛利润率还不到10%???,比下岗工人卖馒头的利润还低,可能吗?你要是这样想,那就恭喜你,你是个明白人!请看以下的分析二。
分析二:
<1> 土地面积: 1072182平方米 (同上)
<2> 建筑总面积: 1563947平方米(同上)
其中:
<2-1> 住宅面积: 1347659平方米 (同上)
<2-2> 商业楼面积: 216288平方米(同上)
<3> 容积率=<2>/<1>=1.458658138
<4> 土地价格=<1>×119.9994元/平方米=128661196.7元
<5> 建筑成本=<2>×1000元/平方米=1563947000元(同上)
<6> 成本合计=<4>+<5>=1692608197 元
<7> 单方成本=<6>/<2>= 1082.27 元
<8> 单方建筑成本=<5>/<2>=1000.00元/平方米(同上)
<9> 单方土地价格=<4>/<2>=82.27元/平方米
<10> 土地价格占房价比例=<9>/<7>= 7.60%
<11> 住宅销售额=<2-1>×3100元/平方米=4177742900元(同上)
<12> 商业楼销售额=<2-2>× 4500元/平方米=973296000元(同上)
<13> 销售额合计=<11>+<12>= 5151038900(同上)
<14> 毛利润=(13)-(6)= 3458430703元
<15> 单方建筑面积毛利润=<14>/<2>=2211 元
<16> 毛利润率=<14>/<6>=<15>/<7>= 204.33%
对分析二,特别要注意第(4)项-土地价格的测算是以开发商2000年实际购买价测算的,是历史成本,是入财务账面的价格。即该楼盘的土地使用权在2000年只需要8万元/亩(119.9994元/平方米)。这样看,开发商的利润率很高,本案例的毛利润率为204.33%;而土地价格占房价比例很低,本案例占到7.60 %。从这可以看出,开发商声称房价的升高是由地价升高引起的,土地价格占房价比例很高等等的商话都是骗老百姓,当偶没文化,不识数啊?!"房价的升高不是由地价升高引起的"用脚指头想,也知道是这胡扯。地价升高的钱让谁赚了!这是国土部门的分析方法,像一个穿比基尼的荡妇,掩盖了重点,展现了诱惑!让您觉得政府部门和老百姓一样都是在赚些辛苦钱,房价的上涨是开发商操纵的,房价上涨的最大的受益者是开发商,政府部门和老百姓一样都是无奈的受害者。但是……,您是否觉得有点不对劲,土地价格占房价比例还不到10%???,比下岗工人卖馒头的人工成本还低,可能吗?你要是这样想,那就恭喜你,你是个明白人!请看以下的分析一。
您要是还不明白,请看下面的房地产变化流程图:
开发商低价买地=〉开发商建房,操作售楼=〉房价上升=〉开发商利润率上升=〉政府拍卖土地=〉其它投资者投资房地产竞争激烈=〉地价上升=〉开发商平价买地=〉开发商建房,操作售楼=〉房价再次上升=〉开发商利润率再次上升=〉政府拍卖土地=〉其它投资者投资房地产竞争激烈=〉地价再次上升=〉开发商高价价买地=〉开发商建房,操作售楼=〉房价再再次上升=〉开发商利润率再再次上升=〉=〉政府拍卖土地=〉其它投资者投资房地产竞争激烈=〉地价再再次上升=〉……房价上升=>……地价上升=〉……房价上升=〉……地价上升=〉……房价上升=〉…………(真正需要买房的老百姓吃亏)。
这就是2005年以前形成的房地产开发?买卖怪圈!处于信息不对称的弱势群体-真正需要买房的老百姓参与这种不公平的游戏之中,深受其害!!!
比一比80年代末的抢购风,现在是房产抢购风!抢房像抢钱!
有经济学家说,房价上涨的原因是百姓的投资渠道不畅,是很有道理的。股市烂成那样,自己创业开公司多艰难啊,不少人被逼上炒房的道上的。另外,还有两个原因:
第一:土地管理部门的短期又片面的不作为,毕竟房地产开发?买卖怪圈中,地价不断上涨,出让金业绩迅速增加,对于银行的坏账风险事不关己,高高挂起。
第二:土地开发垄断。土地作为生产资料,是市场化的,但作为生活必需品有极大的垄断性。
凭什么老百姓不能以个人身份购买土地???凭什么不让百姓集资建房???媒体报道说,集资建房存在法律障碍,为什么有法律障碍?有法律障碍可以改法律。我知道法律的修改是件既严肃又有其程序,但总应该开始动手改吧?不动手改,总得下决心改吧?"三个代表"都可以修改到宪法里,成为中外法学界的最大笑料,百姓集资建房的法律障碍为啥改不得?
看一看2005年以后的房地产市场变化流程图:
房价上升到不可想象的高=〉真正需要买房的老百姓退出炒房游戏=〉房地产有价无市=〉最后一批炒房者赔本退出炒房游戏=〉房屋真实空置率显现=〉房市崩盘,泡沫破裂=〉银行出现大量坏账=〉房价下降=〉炒房者和百姓不愿买房=〉……房价下降=〉……炒房者和百姓不愿买房=〉……房价下降=〉……(真正需要买房的老百姓得到实惠!)
2005年以后的房地产市场变化有如此发展的条件之一就是:老百姓现在千万别买南京的房子!
这可是利国利民的事,真正需要买房的老百姓憋上一年半载吧,求您了!!!
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