看来, “能买就买、买不起就算”成了年轻人面对高价楼市的无奈选择。
但或许,即使真的能买得起,此时也未必是入市良机。7月26日,《青年周末》记者连线“打工皇帝”唐骏,请擅长理财的他为“80后”一破谜局。
■“买房不如租房”
在去年底房价低谷时,唐骏曾公开放言:买不如租。他举自身为例,自己居住的是上海一家五星级酒店的长包房,250平方米,月租金是10万元。如果买类似房产的话,约2500万元一套。他说自己做投资,一年回报率为30%左右,2500万元一年至少就是400万元。而租房一年的租金才120万元,等于赚了280万元。他表示,这么说并非炫耀自己聪明,是想说明现在房价太离谱,不适合入手。
青年周末:你曾说买房不如租房,现在还是持这个观点吗?
唐骏:对,我还是这个观点。尤其是现在买房,有这么几个问题:第一,房价还是有周期性的,现在正是房价疯狂上升的时期,从银行的贷款情况和“地王”频现的情况来看,最近的房产市场有很大的泡沫存在。一旦泡沫打破了,房价还有跌的可能性。没必要现在杀入买房市场吧,万一你正好买到泡沫将碎的点呢?第二,对现在的年轻人而言,你的工作、家庭、未来都充满未知因素,不急在这一时,租房一样可以好好住,又不是没房住。
青年周末:可你的投资项目中也有一部分是房产,为什么这么劝阻“80后”买房?
唐骏:我就是因为投资房产,所以我知道房地产是暴利行业。建筑成本很低的,开发商的地怎么拿我也知道。拿上海来说,外环以内的某个楼盘,拿地的价格差不多在8000元到9000元/平方米,建筑成本在1500元到2000元/平方米。这个房价的基本成本价在1.1万元左右,但开盘后,这样的房子能卖到1.7万元/平方米左右,听上去好像只是50%的利润,但这个楼盘好多层呢,总建筑面积大。第二,开发商是从银行贷款。他自己说投入5个亿来开发这个盘子,但可能他的资金就投入了1个亿,剩下是银行的钱。这就是个暴利行业。而且,今年的楼市泡沫很严重。以往房价上来,没有这次上涨得速度这么快。这次也就三个月,直接进入泡沫阶段,历史上都很少见到。
■“百万家产又不能花”
青年周末:怎么判断出来?
唐骏:今年跟以往最大的一个不同是,政府放宽了政策,银行放出很多贷款。大量的信贷资金进入股市,股市上去了,肯定会带动楼市,这是连环的。所以可以说,是超级宽松的政策,而且是历史上少有的宽松政策导致了银行大量放贷。股市泡沫造成了楼市泡沫,一轮一轮,很明显的。
而且买房的话,有一个很简单的计算方式,可以算算是不是“泡沫房”。按国外的经济学理论,一个回报率应达到千分之六到千分之七的投资,是相对风险比较小的投资。从租售比来说,也就是说,如果月租金能超过房价的千分之六,那这个房价就不是泡沫房价,可以买。可现在北京、上海这样的大城市,随便一个房子就100万元,这就意味着要租到6000元每月。但一般情况下,100万元的房子也就租到3000元吧?那就说明,现在买房肯定是亏了。
青年周末:其实你说的这个租售比也有很多人在算。大量报道也在说,现在楼市是股虚火。但很多人还是坚持买房,到底这其中最大的动因是什么呢?
唐骏:这就跟买股票一样,“追涨不追跌”,这也是迎合买房人心理的,都是开发商的一种手段。你可能会觉得,自己提前买了,就是赚了。其实根本没有赚,尤其是只有一套房的年轻人,你就只有一套房,你拥有的是数字上的价值,而且是很难流通的价值。有些年轻人买房早,看房价涨上去,会说“我现在有家产百万了”。可问题是,这百万家产又不能花,又不是现钞。还不像股票,能直接套现卖掉。房子又不能这么快进快出地操作。
青年周末:您的这套理论,是否影响到身边的年轻下属?
唐骏:他们有看到我的报道,我也跟周围人说过。不过像我这样住宾馆,还是个特例。他们受到我的影响,更多的是按照千分之六的理论,去看泡沫较小地段的房子。当然,我可能是比较西方化的观点,毕竟国内的文化传统决定了,很多人会认为有房子才有安全感。但说到拥有感,其实还是手握真金白银最重要,比拥有一个房子更重要。年轻人买房,大多需要几十年的按揭吧,成为“房奴”之后,你的生活方式、价值取向,都会受到一定影响。所以,我倒很想说自己的一个观点,有钱的安全感更大。
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